〔案例〕某市有一繁华地段正建设的楼盘，2007年某业主甲看房时，是看的房产样板，样板间是宽敞精致的小二居，有厨房、客厅、卧室，功能很全一应俱全；2009年收房时，看到的却是狭窄简陋的一居室，房里只能放下一张床。几百户业主好不容易买到房，却发现套内面积缩水一半，公摊系数高达52%。房间的面积根本就摆放不了那么多家具，只能放很少的，放一张床，放一点简单的凳子。

    业主们都对自己购买的房屋面积充满了愤慨。他们觉得自己的房屋面积不仅与样板间相差很大，而且与买房时销售人员的承诺也不一致。当他们找到开发商时，对方给出了惊人的答复：房间狭小是因为公摊面积大造成，最低分摊系数是0.52，有的楼层是0.56，还有的甚至接近0.85，国家对公摊系数没有规定限制，这是正常现象。

但是，普通住宅的公摊系数一般不会超过0.3，那为什么这里房产的公摊系数会那么大呢？原来，该楼盘公摊系数高的原因在于这座楼不是普通的住宅楼，而是酒店式公寓，有很多公共设施需要分摊。比如电梯不普通住宅多处好几部，宽敞的大客厅，比普通住宅多出几倍的走廊……

    〔影响〕这样的房产到底有哪些不利之处呢？

    第一，土地使用年限比普通住宅短。国家目前还没有严格界定酒店式公寓与普通住宅的区别，但在规划设计中，酒店式公寓与普通住宅有着很大的不同。其中与消费者利益密切相关的是由于结构和使用功能不同，公寓的公摊面积要远远高于普通住宅的公摊面积，更重要的是土地使用年限不同。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权出让最高年限居住用地为70年，综合用地为50年。而在该楼盘的土地使用证上看到，土地使用年限是50年。也就是说，业主购买的房子在土地使用年限上要比普通住宅少20年。

    第二，进驻以后，使用的水电气费都要按照商业用价来收取，而不是根据民用价收取，可想而知今后的使用成本大大增加。

    第三，套内使用面积明显缩小。房屋买卖合同在面积约定时只填写了建筑面积，没有填写公摊面积和套内面积。

    〔过错责任〕房地产开发商的违规行为

    作为房地产开发商在建设及销售楼盘的过程中毫无疑问存在以下错误：首先是在销售时的样板宣传与实际不符；其次，对楼盘本身的用途性质作了隐瞒；再次是在约定面积时违规填写。

    房产监督职能部门的失职行为

    作为房产监督职能部门，首先在发放商品房预售许可证有失职行为。按照《城市商品房预售管理办法》，商品房预售许可证的发放依据是建设项目的立项、规划、土地使用权等批准文件。商品房预售许可证应与立项、规划、土地相一致。该楼盘的立项文件，上面明确标明就是酒店式公寓，而且据市规划局负责人介绍，该项目规划也是酒店式公寓。但市房地产开发办公室却没有依据此文件发放预售许可证，这在一定程度上给购房者造成更大的误解。其次，不动产的买卖预售合同是要备案的，但是，该处房产买卖合同在备案时，作为职能部门在备案审查时却没有严格审查房屋买卖合同在面积约定时只填写了建筑面积，没有填写公摊面积和套内面积。

    但是，作为消费者，本人建议不能太相信房产开发商的一面之词，作为自己要选购的楼盘应该调查清楚，如果当时去规划局、建设局、房产管理局查看该楼盘地块的规划用途；如果消费者更注意合同细节；如果消费者在购房前多向法律人士咨询了解相关重点知识可能就不会买有这样缺陷这样的商品房。

   〔购房注意事项〕首先注意开发商的五证二书,这是最重要的.

　　一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”，是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(也叫建设工程开工证)、《商品房销售预售许可证》；“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这也是法律对销售方的基本要求。分别由房管局国土资源局建设局规划局主管.

        其次注意房地产开发企业出售商品房的条件

       根据2001年4月4日，建设部发布了《商品房销售管理办法》该办法自当年6月1日起正式施行。规定房地产开发企业现售商品房应具备下列条件：

　　(一)现售商品房的房地产开发企业应当具备企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

　　(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；

　　(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证；

　　(四)已通过竣工验收；

　　(五)拆迁安置已经落实；

　　(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；

　　(七)物业管理方案已经落实。

　　不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。

　　房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；也不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

　　符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。

    再次注意商品房买卖合同中应当明确的内容

      (一)当事人名称或者姓名和住所;

　　(二)商品房基本情况；

　　(三)商品房销售方式；

　　(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；

　　(五)交付使用条件及日期；

　　(六)装饰、设备标准承诺；

　　(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；

　　(八)公共配套建筑的产权归属；

　　(九)面积差异的处理方式；

　　(十)办理产权登记有关事宜；

　　(十一)解决争议的方法；

　　(十二)违约责任；

　　(十三)双方约定的其他事项。

　　按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未约定的按以下处理原则处理：

　　1、面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，据实结算房价款；

　　2、面积误差比绝对值超出3% 时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。