二手房阴阳合同的法律风险分析

〔起源〕

在实践中大量出现“阴阳合同”一词是伴随着房地产市场的升温的孕育产生的。大量催生时间应该是从2006年开始的。但是，“阴阳合同”一词并不是法律概念，而是行业中的潜规则下的新鲜短语。

其实，在国内“阴阳合同”最早引起官方重视是2004年，但是，当时引起官方重视的范围不是房地产交易，而是建设施工合同招投标领域。根据《中华人民共和国招投标法》，建设工程合同需要经过招投标并经工程建设管理部门备案。招、投标各方为了达到各方的私下目的，通常会制作两份合同，一份是按照招投标程序和法律签订的合同，这份合同提供给工程建设管理部门备案；另一份是双方私下签订的合同，这其中的价款、工期、材料等重要条款均按双方真实意思来签订和履行。因为这种的阴阳合同扰乱了招投标规则、容易滋生腐败、往往让一些不具备施工资质或者施工技术价差的公司反而中标、工程质量得不到保障的危害，2004年9月29日最高人民法院颁布了《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》，生效日期是2005年1月1日。

〔概念解释〕

让我们再看看房地产交易市场中出现的阴阳合同现象。因为二手房交易市房产投资客最终实现获利的程序，在二手房交易市场中，一份是价格虚高的合同，主要是提供给银行可以获得更多贷款的，称为阳合同；另一份是价格虚低的合同，主要是为了提供给房产交易中心办理登记和作为交税依据的，最终目的是为了少交税费，称为阴合同。当然，阴阳合同不一定都是只有两份合同，有的当事人为了保险起见，往往还会签订另一份真实价格的合同。

    〔运作过程〕

银行贷款往往是根据房产的评估价作为贷款依据的，房产中介位配合买卖双方将房产在评估公司作一个虚高的评估价，根据这个虚高价格合同申请住房贷款。比如，本来房产初次购买的价格是40万，现在出售的真实总价为100万的房产，通过虚高评估后的价格为140万。按照首付五成的贷款比例，可以获得五成贷款即70万，那么买房只需要支付名义上的五成首付，但实际只需要提供30万就可以成功交易。

〔利益分析一〕

我们再看看如果不做这个阳合同，按照真实合同价格来申请贷款，100万的房产，实打实的首付需要50万，通过这种阳合同的操作，为买房节省了20万资金。节省的这20万资金再加上买房再去借10万，对于房产投资者来说通过同样的阳合同办法，又可以成功的投资一套房产。

〔利益分析二〕

房产交易需要交纳各种税费，缴纳税费的依据是在房产交易中心登记过户的价格虚低的合同。同样是上面那套房产，本来真实交易价格是100万，通过伪造压低价格后为60万，当然，这里不能无限压低价格，因为官方又指导价，不能低于指导价，否则按照指导价交税。这样一来按照60万的阴合同交税费。

购买方缴纳的税费：1、契 税：成交价60万×1.5% 2、印花税：成交价60万×0.05%，合计0.93万；卖方缴纳税费：1、印花税：成交价60×0.05% 2、营业税：5年之内出售的：买卖差额20万×5.5%，3、个人所得税：5年之内：成交价×1%或差额20万×20% ，合计5.13万。买卖双方涉及的总税费是6.06万。

如果按照真实交易价格交税，购买方缴纳的税费：1、契 税：成交价100万×1.5% 2、印花税：成交价100万×0.05%，合计1.55万；卖方缴纳税费：1、印花税：成交价100×0.05% 2、营业税：买卖差额60万×5.5%，3、个人所得税：成交价×1%或差额60万×20% ，合计15.35万。买卖双方涉及的总税费是16.9万。

不难看出通过阴合同的运作，节省总税费达10.84万元。

中介的好处是，通过这样运作给客户带来了资金的节省，当然中介可以据此促成更多的买卖，赚取更多的中介费用，而且客户能更爽快地付中介服务费。

〔法律效力〕

这样的阴阳合同有法律效力吗？其实，不能一概而论，应逐一分析。首先，阳合同的价格虚高，虽然有双方的签字，但不是双方的真实意思表示，根据《合同法》真实意思表示的原则，应该是无效。但是，价格条款的无效是部分无效，是否会判定整份合同无效，法官往往会根据买卖双方的要求、价格差异的大小而定。其次，阴合同的价格虚低，其目的是为了偷税，根据《合同法》第52条合同无效条款（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三方利益的无效。

〔法律责任〕

行政责任  因为阴阳合同的做法违反了国家税收征管的规定，会受到行政处罚。根据《中华人民共和国税收征收管理法》第64条纳税人、扣缴义务人编造虚假计税依据的，由税务机关责令限期改正，并处五万元以下的罚款。　纳税人不进行纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。

刑事责任  因为偷税达到一定的数额和比例或者其他处理条件，需要负刑事责任，以前叫偷税罪，现在叫逃避缴纳税款罪。因为2009年2月28日第十一届全国人民代表大会常务委员会第七次会议通过《中华人民共和国刑法修正案（七）》后，以“逃避缴纳税款罪”取代了原来的“偷税罪”。

《刑法修正案七》将刑法第二百零一条修改为：“纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报，逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额百分之十以上的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金；数额巨大并且占应纳税额百分之三十以上的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。

扣缴义务人采取前款所列手段，不缴或者少缴已扣、已收税款，数额较大的，依照前款的规定处罚。

对多次实施前两款行为，未经处理的，按照累计数额计算。

有第一款行为，经税务机关依法下达追缴通知后，补缴应纳税款，缴纳滞纳金，已受行政处罚的，不予追究刑事责任；但是，五年内因逃避缴纳税款受过刑事处罚或者被税务机关给予二次以上行政处罚的除外。