由于国家出台“新国十条”上调贷款首付比例，提高贷款利率，提高申请贷款买房的申请条件，例如附加社保，户籍等作为增加条件，导致近期房产市场上很多买家无法支付上调后的贷款首付，或者不再具备申请贷款资格。但是房产商又不愿意退还定金，作为买家应该怎样处理，这种情况下应该引用什么法律予以认定成为当前的焦点，当然，这也说明了21世纪的市场经济已经演变为法治经济，市场经济的良性发展必须有法治的完善来保障，当然，法治的步伐也需要经济来推动。

因为新国十条的出台，导致买家想解除或变更合同是否会得到法院支持，我们必须分析清楚这属于法律中适用的条款。有的人认为，应该属于不可抗力；有的人则认为属于合同法解释（二）提到的情势变更；本人认为，此种情况不能一概而论，应根据案件的实际情况确定。

一，如果购买者属于“对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍”情况，在合同签订时对首付款一项已经作出严格明确的约定，比如20%或者根据比例算出为30万等等，因为政策的出台而无法拿出增加的首付不分，应该属于合同法解释二规定的情事变更原则。所谓情势变更，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生客观情况重大变化而使合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显失公平或不能实现合同目的，因此允许变更合同内容或解除合同的原则。合同法解释二正是是金融危机期间为经济的稳定应运而生。在当今世界经济的动荡时期，情势变更原则的适用，对于人民法院如何运用司法手段司法解释解决因国际金融危机在我国引发的经济贸易纠纷有着重要的现实意义。因为情势变更而造成合同履行的障碍，出于趋利，大批违约合同纠纷出现，困扰着司法实务部门。全球金融风暴也验证了我们当代社会的复杂多变性与不可预见性。而引入情势变更原则的价值在于，当合同原有的利益平衡因经济的激烈动荡而导致不公正结果时，施以法律的救济。政策变化属于情事变更，解除合同，不用承担违约责任，也就是说房产商或卖方应该退还定金。

二，如果购买者属于“对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍”情况，在合同签订时对首付款一项并没有作出严格明确的约定，例如：首付款等于本合同约定价格减去银行实际贷款等等，这种情况下买方应当具有一定的合理预见，即首付款数不定的。这种情况，继续履约能否认定为“明显不公平”或者“不能实现合同目的”很难判定，因为这里的“公平”并没有具体的数字作为参考标准，买方对首付款的具体数额有疏忽的过失，也或者是首付款根本不会对他造成交易障碍，这个时候要退房应认定为违约，卖方可以不退定金。

三，如果买者属于“贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定”情况，应当认定为违约，因为这样的买方都是房产投资客，国家出台这样的政策正是因为他们的投机行为引起，而且，作为房产投机人，应当预料到国家会有宏观调控措施的出台，而且，这已经不是国家第一次出台调控措施，投资者没有遇见到是自己的过失，在这里应该适用合同法解释二法律上：属于商业风险的重大变化。因为作为投资人和普通自住用户对房产市场的分析投入和注意义务是不对等的，投资者应当承担比普通自住用户更大的商业风险。所以，如果这里的买方要退房，应当承担损失定金的风险。

四，如果买者属于“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数”的情况，即属于不可抗力中典型的“合同订立后发生当事人在订合同时不能预见、不能避免、不可控制的意外事故，以致不能履行合同”的情况，遭受不可抗力的一方可以免除履行合同的责任的条款。这种情况是因为政策一分钱都贷不到，已经不是公平与否的问题，而是根本无法履行。在《民法通则》及合同法中有明确规定，这种情况，卖方应当退还定金。

五，如果买者属于拖延履行导致超过了规定的约定期限，而正好遇上了新政策，而要求退房，法官就可以认定违约方承担定金责任。因为“新国十条”是2010年4月17日颁布，在这天之前签订还未获得贷款审批的合同都将面临障碍，但是，比如买卖双方是2010年2月20日签订的合同，合同约定于2010年3月20日买方办下贷款手续，而因为买方原因导致迟延申请或者审批才遇上了“新国十条”那么买方自己应当承担违约责任，无权退还定金。

因此，国家新政对合同的影响属于不可抗力还是情势变更？还是商业风险？应该具体个人分析。但，本人建议合同当事人在签订合同时尽量将可能出现的情况约定详尽，减少纠纷风险。